Notarhaftung: Unklare Vorkaufsrechtsklausel ist Amtspflichtverletzung
Mit Urteil vom 12. März 2026 (III ZR 182/25) hat der Bundesgerichtshof eine Amtspflichtverletzung eines Notars bejaht, der in einem Grundstückskaufvertrag eine missverständliche Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorgeschlagen und beurkundet hatte. Zugleich betont der Senat die Beweislast des Geschädigten für den hypothetischen Geschehensverlauf.
Unklare Klausel als Pflichtverletzung
Der Vertrag knüpfte Rechtsfolgen an die Ausübung eines der Stadt „zustehenden“ Vorkaufsrechts. Offen blieb, ob zusätzlich erforderlich war, dass die Ausübung nicht nach § 26 BauGB ausgeschlossen ist. Eine solche Regelung verstößt nach dem BGH gegen § 17 Abs. 1 BeurkG, der eine klare, unzweideutige und Zweifel vermeidende Niederschrift verlangt. Diese Pflicht schützt auch das Interesse der Vertragsparteien an einer rechtssicheren, Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung. Der Verkäufer hatte den Kaufpreis erst rund zwei Jahre nach Fälligkeit erhalten.
Kausalität: Beweislast beim Geschädigten
Das Oberlandesgericht Schleswig hatte angenommen, die Parteien hätten bei pflichtgemäßem Vorgehen eine bestimmte klare Klausel vereinbart, und dem Notar die Beweislast für das Gegenteil auferlegt. Dem folgte der BGH nicht. Den haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang muss der Geschädigte darlegen und beweisen, wobei das Beweismaß des § 287 ZPO gilt. Kommen mehrere Gestaltungen in Betracht, greift keine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens; bloße Plausibilität genügt nicht. Das Urteil wurde aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.
Subsidiarität und Verschulden
Ein Regressanspruch gegen die früheren Prozessbevollmächtigten, die einen seinerseits subsidiären Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt nicht offengehalten hatten, ist keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO. Für das Verschulden genügte dem Senat, dass der Notar keine klare Regelung vorgeschlagen hatte; die Kollegialgerichts-Richtlinie half nicht, weil das Landgericht die Unklarheit nicht erkannt hatte. Ob und in welcher Höhe ein Schaden zu ersetzen ist, bleibt offen.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Einordnung gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.