Hauskauf mit Haftungsausschluss: Wann Verkäufer arglistig handeln
Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer einer Immobilie nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 169/24) präzisiert, wann die subjektive Seite der Arglist vorliegt und wie der deliktische Schaden des getäuschten Käufers zu berechnen ist.
Der Fall
Die Klägerin kaufte 2020 für 325.000 Euro ein bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Maklerexposé bezeichnete das Haus als freistehendes Einfamilienhaus; tatsächlich liegt es in einem Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen ist dort unzulässig. Die Verkäufer kannten Grundrisszeichnungen mit Vermerken wie „Wochenendhaus Typ A 1“, hatten das Haus aber nach eigenem Vortrag rund zehn Jahre unbeanstandet als Hauptwohnsitz bewohnt. Landgericht und Kammergericht sprachen der Käuferin 72.000 Euro Schadensersatz zu.
Die Entscheidung
Der V. Zivilsenat hob die Entscheidung des Kammergerichts auf und verwies die Sache zurück. Ein Sachmangel liegt vor, weil auch Angaben im Exposé die geschuldete Beschaffenheit bestimmen; wegen des Haftungsausschlusses haften die Verkäufer aber nur bei Arglist (§ 444 BGB). Die bloße Kenntnis der Vermerke genügt dafür nicht: Die Verkäufer müssen als Laien gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Wohnnutzung unzulässig ist. Eine Beschaffenheitsvereinbarung verneinte der Senat, da sie in der notariellen Urkunde zumindest anklingen muss. Zum Schaden stellte er klar: Ersatzfähig ist der Betrag, um den der Käufer zu teuer gekauft hat; ob der Verkäufer günstiger verkauft hätte, ist unerheblich.
Bedeutung für die Praxis
Ob die Verkäufer arglistig handelten, muss das Kammergericht nun aufklären; die Beweislast trägt die Käuferin. Der Senat wies darauf hin, dass ein Abdecken der Vermerke vor Übergabe der Unterlagen für Kenntnis sprechen könnte. Für Verkäufer empfiehlt es sich, Exposé-Angaben mit der baurechtlichen Lage abzugleichen und Zweifel offenzulegen. Käufer sollten wesentliche Erwartungen, etwa die Zulässigkeit dauerhaften Wohnens, ausdrücklich in den Kaufvertrag aufnehmen lassen.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Einordnung gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.