Indexmiete im Gewerbemietvertrag: AGB-Verstoß wirkt rückwirkend
Formularmäßige Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen müssen nicht nur dem Preisklauselgesetz, sondern auch der AGB-Inhaltskontrolle standhalten. Scheitern sie an § 307 BGB, sind sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) von Anfang an unwirksam – bereits gezahlte Erhöhungsbeträge können dann zurückverlangt werden.
Der Fall
Eine Physiotherapiepraxis hatte 2019 Gewerberäume für mindestens zehn Jahre angemietet. Die von der Vermieterin gestellte Klausel koppelte die Miete an den Verbraucherpreisindex, legte als Ausgangswert aber den Index für Mai 2017 zugrunde, also mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn. Zudem sollte sich die Miete „automatisch“ ändern, zugleich aber erst nach schriftlicher Aufforderung. Die Mieterin zahlte weitere Erhöhungen nur unter Vorbehalt. Landgericht und Oberlandesgericht Düsseldorf hielten die Klausel für unangemessen benachteiligend und intransparent und verurteilten die Vermieterin zur Rückzahlung von rund 6.500 Euro.
Die Entscheidung
Der XII. Zivilsenat wies die Revision der Vermieterin zurück. Die Einordnung der Klausel als unwirksam nach § 307 BGB hatte die Revision nicht angegriffen; streitig war allein die Rechtsfolge. § 8 PrKG, wonach eine Preisklausel erst ab rechtskräftiger Feststellung eines Verstoßes „gegen dieses Gesetz“ unwirksam wird, verdrängt die AGB-Kontrolle nicht. Hält eine Formularklausel § 307 BGB nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam. Verstößt sie hingegen nur gegen das Preisklauselgesetz – etwa weil der Vertrag wegen eines Schriftformmangels vorzeitig kündbar ist –, bleibt es bei der Regel des § 8 PrKG.
Bedeutung für die Praxis
Wer Musterverträge verwendet, trägt damit ein erhöhtes Rückforderungsrisiko für die Vergangenheit. Bestehende Indexklauseln sollten auf Basismonat, Anpassungsmechanik und Verständlichkeit geprüft werden. Für individuell ausgehandelte Klauseln bleibt es nach den Urteilsgründen bei § 8 PrKG. Offen gelassen hat der Senat, ob das Preisklauselgesetz verfassungsgemäß ist und ob für Formularklauseln gegenüber Verbrauchern Besonderheiten gelten.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Einordnung gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.